気に入った土地が見つかっても、価格があまりにも高かったら厳しいですよね。
反対に、イマイチな土地であっても価格が安ければ魅力的に思えたりします。
土地も物と同じで、物件の価格によって割高だったり、割安だったりと感じて購入を検討するわけです。
物は同じものが売られていますが、土地の難しいところはその土地が世界に一つしか存在しないことなんです。
また、物には定価などの価格がありますが、土地の価格は売主と買主の合意によって決まりますので、ある程度の相場を知っておく必要があるんです。
売主の立場からすれば少しでも高く売りたい。
買主の立場からすれば少しでも安く買いたい。
仲介業者の立場からすれば少しでも早く取引を成立させたい。
それぞれも思惑が絡み合う訳です。
土地には決まった価格はありません。
しかし、周辺の土地物件の売買状況など、大まかな相場はわかるんです。
土地の購入を検討する場合、その大まかな相場を知っていると、知らないでは大違いです。
土地の購入は安い買い物ではありません。
購入した後も固定資産税や相続税といった税金もかかってきます。
このページでは家を建てる土地の相場の調べ方について見ていきます。
土地には様々な価格があるんです。
それぞれが意味を持ちますので、よく理解しておいて下さい。
土地の実勢価格
土地の実勢価格とは
実際土地が売買されている価格を実勢価格と言います。
最も気になる、その土地を購入する時の価格です。
ただし、土地を売買する場合の価格は売主と買主の合意によって価格が決まりますので、実勢価格とはその周辺の同じような状況の土地物件の売買事例から推測することになります。
もちろん、売主と買主の合意によって価格が決まるものですが、取引事例を複数集めてみると、特別な事情がない公平な取引であれば、ある一定範囲の価格帯で取引されているのが分かります。
これこそが、その周辺の土地物件の相場で実勢価格とよばれるものなんです。
実勢価格は過去の取引事例を参考にする性質上、得られる取引事例の数が少ない地域では正確性に欠けることがありますので、不動産会社の売り出し価格なども参考にします。
土地は広さにバラツキがありますので、実勢価格は坪単位や㎡単位で把握し、対象物件の面積に乗じて計算します。
土地の実勢価格を調べる方法
新聞広告、タウン誌などの不動産情報で調べる
最も大雑把な方法ですが、これでもおおよそ検討がつきます。
新聞広告やタウン誌には不動産情報がたくさん掲載されています。
その中で自分が土地を探しているエリアの土地情報を見つけます。
そこには、土地の価格、面積などが記載されていますので、坪単位や㎡単位の価格はすぐわかります。
建物付で、その建物が比較的新しい場合は建物の価値が価格に含まれてしまいますので、土地だけの実勢価格は判別しにくいんですが、築25年を過ぎた木造の建物付きの場合（リフォームされていない場合）は、建物の価格は基本的の0ですので、販売価格＝土地の価格と考えていいでしょう。
これによって、そのエリアのおおよその実勢価格がわかります。
土地総合情報システムで調べる
国土交通省は不動産市場の信頼性・透明性を高め、不動産取引の円滑化、活性化を図るため、平成１８年４月より、不動産取引当事者へのアンケート調査に基づく不動産の実際の取引価格に関する情報を四半期毎に提供しています。
日本全国で約250万件の情報を網羅していますが、アンケート回答で得られたデータですから土地取引のすべてを網羅しておらず、土地物件を探している地域の情報が少なければ、別途調べる必要があります。
不動産仲介業者の販売価格で調べる
上述の「新聞広告、タウン誌などの不動産情報で調べる」も不動産仲介業者の情報ですが、この情報は不特定の対象に広く情報を発信しているものです。
今回の「不動産仲介業者の販売価格」とはインターネットや不動産屋を訪ねて自ら積極的に情報を取りに行くものです。
不動産仲介業者が現在売りに出している土地の価格を調べてみることで、ある程度は目的エリアの土地の価格を推測することが可能です。
インターネットで価格を調べる場合は、「目的のエリア（地名）・土地」、「目的のエリア（地名）・不動産」などのキーワードで検索すると、様々な不動産仲介業者のサイトが出てきます。
その中から目的エリアの土地の価格をピックアップするんです。
不動産屋を訪ねる場合は、店頭に不動産情報が出ていますが、それ以外の物件もありますので直接尋ねたほうが詳しい情報が得られます。
また、その地域に特化している不動産屋であれば、大体の相場はよくわかっていますので、有益な情報が得られるでしょう。
インターネットや不動産屋で得られる情報は売り物件の販売価格です。
これは売主の意向、つまり少しでも高く売りたいといった販売価格です。
実際成約する際は買主と交渉が入るため、たいてい売り出し価格よりも低い価格で取引されます。
このことは頭に入れておいた方がいいでしょう。
不動産仲介業者の査定価格で調べる
これは実際の売買から価格を判定するのではなく、不動産仲介業者がその土地を査定して価格を出す方法です。
不動産仲介業者は、相場観に見合った適正な価格で市場に土地を提供しなければ、不特定多数の買主に興味を持ってもらうことができません。
ですから不動産仲介業者は土地を査定して価格を提供するサービスを行っています。
査定はほとんど無料ですし、査定をしたからといって契約しなければならないなんてこともありません。
販売価格から実勢価格を算出する方法は“他の事例”を参考にするのに対し、査定は価格が知りたい土地を対象に行われるため、個別の事情を反映されやすいことがメリットです。
価格査定には簡易査定と詳細査定（訪問査定）の2つがあります。
簡易査定は住所、広さ、前面道路などの情報から算定するのに対し、詳細査定は仲介業者が現地を訪れて、周囲の環境なども考慮しながら算定します。
簡易査定であればわざわざ仲介業者を訪ねなくてもインターネットで簡単に行うことができます。
複数のサイトで目的の土地物件の簡易査定を行えば、おおよその相場観は掴めるはずです。
土地の実勢価格は、土地を購入する際の価格ということで土地探しをしている人にとっては最も気になる価格だと思います。
土地の実勢価格は、実際の販売事例や不動産仲介業者の査定によって判断します。
実際の売買は売主と買主の合意によって成立するものです。
売主は少しでも高く売りたい、買主は少しでも安く買いたいというのが人情です。
しかし、売主に事情があって売りを急いでいる場合などは思わぬ安値で買えたりケースもあるんです。
土地の実勢価格を充分理解し、少しでもお得に土地を購入したいものですね。
土地の公示地価、基準地価
公示地価とは
公示地価は地価公示法に基づき、国土交通省による土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格です。
よくニュースで全国で1番高い土地は銀座の鳩居堂前ですなんてやってるアレです。
公示される価格はその年の1月1日時点で、3月中旬頃に発表されます。
土地価格動向の指標として新聞で大きく取り上げられますから見たことのある人も多いと思います。
公示地価は公共事業用地の取得価格算定の基準とされるほか、「一般の土地取引価格に対する指標となること」「適正な地価の形成に寄与すること」が目的とされています。
ですから、それぞれの土地がもつ本来の価値（売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値）を評価することになっており、現存する建物などの形態に関わらず、対象土地の効用が最高度に発揮できる使用方法を想定したうえでの評価が行なわれます。
基準地価とは
公示地価とよく似たもので、価格の性質や目的、評価方法などは公示地価とほぼ同じです。
公示地価と何が違うかと言えば、価格時点（基準日）が7月1日（公示地価は1月1日）である点です。
こちらは毎年9月20日頃に公表されます。
また、根拠となる法律が国土利用計画法施行令（公示地価は「地価公示法」）であること、調査の主体が都道府県（公示地価は国）であることなどが公示地価と異なります。
調査の対象となる基準地の多くは公示地価と異なっていますが、一部は公示地価の標準地と重複しています。
また、調査対象地点のことを公示地価では「標準地」といい、基準地価では「基準地」というところにも違いがあります。
ですから公示地価も基準地価も同じようなもんだと考えて下さい。
役所のすることってホント面倒くさいですよね。
公示地価や基準地価は、すべての土地に対して公表されるものではなく、概ね標準的とされる標準地を選び、1㎡あたりの価格で公表されます。
また、公示地価と基準地価の標準地が異なっても、評価基準は同等と考えても問題なく、知りたい土地に近いどちらかの標準地を探すとよいでしょう。
公示地価や基準地価はその標準地における実勢価格に近いと考えて下さい。
自分が探しているエリアにピンポイントの標準値はないかもしれませんが、必ず近いところに標準値がありますので参考にしてみて下さい。
土地の相続税評価額（相続税路線価）
相続税評価額（相続税路線価）とは
路線価とよばれるものには本件で説明する「相続税路線価」と次のページで説明する「固定資産税路線価」の2種類があります。
一般的には「路線価」といえば「相続税路線価」を指すことが多いでしょう。
相続税路線価は相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額で、前述の公示地価の8割程度が目安とされています。
調査は相続税法に基づいて行なわれ、国税庁（国税局）がそれぞれの価格を決定します。
公示地価などが敷地そのものについての価格（単価）なのに対して、路線価は一定の距離をもった「路線」に対して価格が決められます。
つまり、その路線に面する宅地の価格（単価）はすべて同じという考えかたで、個々の敷地における価格はその形状などに応じて補正をします。
ですから、そこが公示地価の標準値でなくても、路線価から公示地価の目途がわかるんです。
相続税路線価は公示地価の8割程度が目安ですので、相続税路線価を0.8で割り戻せばそれが公示地価の目途ということになります。
相続税評価額（相続税路線価）の調べ方
全国の路線価図（過去7年分）は国税庁のページで閲覧することができます。
路線価図には1平方メートルあたりの単価が千円単位で表示されていますので、たとえば図中に「100」とあればその単価が10万円ということになります。
土地の固定資産税評価額（固定資産税路線価）
固定資産税評価額（固定資産税路線価）とは
固定資産税評価額（固定資産税路線価）は個々の土地の固定資産税評価額を決める際の基準となる価格です。
簡単に言えば固定資産税の税額を決める評価額のことです。
上述の相続税評価額（相続税路線価）は相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額でしたが、固定資産税評価額（固定資産税路線価）は固定資産税の算定基準となる土地評価額で、目的となる税金が違うだけです。
ほんとに役所のすることはややこしいですね。
固定資産税評価額（固定資産税路線価）は公示地価/基準地価の7割程度になります。
ですから固定資産税評価額（固定資産税路線価）を0.7で割り戻せばそれが公示地価の目途ということになります。
注意しなければならないのが公的な指標はそれぞれ公表時期が異なり、公表から時間が経つほど実勢価格から離れていきやすくなります。
特に固定資産税路線価は3年に1度の更新なので、売買価格として参考にする場合は公表時期が近いことも大切です。
固定資産税評価額（固定資産税路線価）の調べ方
土地の所有者であれば毎年送られてくる固定資産税課税明細書で確認できます。
しかしこれから土地を場合は固定資産税課税明細書は所有者しか手に入らないため、知りたい土地が自己所有ではない場合、固定資産税路線価を使って簡易に求めることが可能です。
資産評価システム研究センターの全国地価マップで固定資産税評価額（固定資産税路線価）を見ることができます。
固定資産税路線価図には1平方メートルあたりの単価が円単位で表示されています。（相続税路線価は千円単位）
土地の鑑定評価額
個人が家を建てる土地物件探す過程で、その土地の相場を調べる際、この鑑定評価を使うことはまずありません。
なぜなら費用（お金）がかかるからです。
上述の「土地の実勢価格」で述べましたが、不動産仲介業者に依頼すれば基本的に無料で査定価格を算出してくれます。
個人が土地物件価格相場を調べるにはこれで充分なんです。
土地物件価格相場はあくまでもその地域の土地の相場です。
売買する価格は、あくまでも売り主と買主の間の合意で決まるんですから。
ですから、この「鑑定評価額」は参考程度にご覧いただければ結構です。
鑑定評価額とは
鑑定評価額は不動産鑑定士に土地を評価してもらうことで、鑑定評価額という客観的な土地の価格を算出してもらう方法です。
不動産仲介業者がサービスで行う査定とは異なり、鑑定評価は厳密に不動産の価格を評価するもので、公示地価/基準地価も不動産鑑定士が算出した鑑定評価額をベースとします。
不動産鑑定士以外が鑑定評価を業務とすることは禁じられ、無資格者が行うと法律で罰せられますが、そもそも鑑定評価は極めて専門性が高く、普通の人にはできません。
鑑定評価を算出するためには不動産鑑定士に依頼して、不動産鑑定評価書を作成してもらいます。
不動産鑑定士に支払う鑑定料は決して安くありません。
土地の価格が高くなるほど高額になり、安くても数十万円はかかります。
ですから、個人が家を建てる土地物件を探す過程で、土地の相場を調べるのでしたらほかの方法で充分なんです。
なお、家を建てる土地探しの詳細については「家を建てるための土地物件探し.com」というサイトを公開していますのでこちらもぜひご覧ください。