家を建てる土地の法的規制の確認

前のページで家を建てる土地の大まかなチェックポイントをお話ししました。

物件をいくつも見て、候補の土地が絞り込まれてきましたか?

最終的にはひとつの土地に決めなければなりません。

ここでは土地に関する法的な規制など、最終的に確認すべきチェックポイントについて説明します。

 

市街化区域かどうかを確認する

まず最初に確認するのは、その土地が「市街化区域」に該当するかです。

各市町村には都市計画法というものがあります。

都市計画法に基づき、都市として開発・整備を進めていく土地が「市街化区域」です。

一方、市街化を抑制する区域を「市街化調整区域」と言って家を建てられない土地になります。

土地探しをして絞り込んだ土地が「市街化調整区域」に該当することはまずないと思いますが、最初に確認しておくべきことでしょう。

確認方法は役所に行って「都市計画図」で検討している土地を確かめてください。

「都市計画図」は色づけがされていますが、色が塗ってあるところが都市として開発・整備を進めていく「市街化区域」です。

色が塗っていないところは、「市街化調整区域」になります。

役所の職員に尋ねて確認すれば間違いないでしょう。

 

用途地域を確認する

その土地が市街化区域にあることを確認したら、次にその土地の「用途地域」を確認します。

用途地域とは都市計画法により、都市の環境保全や利便の増進のために、地域における建物の用途に一定の制限を行う地域のことです。

さまざまな用途の建築物が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。

つまり、その土地の用途地域により建てられる建物が制限されるんです。

用途地域は12種類に区分されます。

以下、簡単に12の用途地域を説明します。(Wikipediaより引用)

 

第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な住環境を守るための地域。

床面積の合計が50m²までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができる。

例として、2階建て程度の戸建て住宅・アパート主体の住宅地。通常コンビニも建てられない。日用品・日常生活のための小規模な店舗兼用住宅が点在する程度。

 

第二種低層住居専用地域

主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。

150m²までの一定条件の店舗等が建てられる。

例として、第一種低層住居専用地域の例に加え、コンビニなどの小規模な店舗などがあるもの。

 

第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。

500m²までの一定条件の店舗等が建てられる。

中規模な公共施設、病院・大学なども建てられる。

例として、3階建て以上のアパートやマンションがある住宅街など。

店舗が目立つようになる。

 

第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。

1500m²までの一定条件の店舗や事務所等が建てられる。

例として、第一種中高層住居専用地域の例に加え、小規模のスーパー、その他やや広めの店舗・事務所などがあるもの。

 

第一種住居地域

住居の環境を保護するための地域。

3000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。

例として、中規模のスーパー、小規模のホテル、中小の運動施設、その他中規模の店舗・事務所などがあるもの。

 

第二種住居地域

主に住居の環境を保護するための地域。

10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられる。

具体例としては、郊外の駅前や幹線道路沿いなど。アパートやマンションがあり、大きめのスーパーや商業店舗・事務所などがあるもの。

 

準住居地域

道路の沿道等において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域。

10000m²までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、小規模の映画館、車庫・倉庫、環境影響の小さいごく小規模な工場も建てられる。

具体例としては、国道や幹線道路沿いなどで、宅配便業者や小規模な倉庫が点在するような地域である。

道路沿いの住宅街に倉庫を建てさせたいという目的で設置された用途地域とも言える。

車庫について規制解除された他は第二種住居地域に準じている。

 

近隣商業地域

近隣の住民が日用品の買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図る地域。

ほとんどの商業施設・事務所のほか、住宅・店舗・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等のほか、映画館、車庫・倉庫、小規模の工場も建てられる。

延べ床面積規制が無いため、場合によっては中規模以上の建築物が建つ。

具体例としては、駅前商店街である。小さな商店がたくさんある状態から、中規模以上の商業施設まで有り得る。

 

商業地域

主に商業等の業務の利便の増進を図る地域。

ほとんどの商業施設・事務所、住宅・店舗・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等、映画館、車庫・倉庫、小規模の工場のほか、広義の風俗営業および性風俗関連特殊営業関係の施設も建てられる。

延べ床面積規制が無く、容積率限度も相当高いため、高層ビル群も建てられる。

具体例としては、都心部の繁華街(東京の歌舞伎町、名古屋の栄、大阪のキタやミナミなど)やオフィスビル街(東京大手町、名古屋駅前、大阪駅前など)など。

都心回帰により、近年は商業地域に高層マンションなども建設されている。

工場関係以外はほぼ何でも建設可能な地域である。

住宅を商業地域で取得した場合、いきなり隣にラブホテルができてしまうという例もある。

 

準工業地域

主に軽工業の工場等、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域。

住宅や商店も建てることができる。

ただし、危険性・環境悪化のおそれが大きい花火工場や石油コンビナートなどは建設できない。

 

工業地域

主に工業の業務の利便の増進を図る地域。

どんな工場でも建てられる。

住宅・店舗は建てられる。

学校・病院・ホテル等は建てられない。

例えば、大規模な工場の隣に社員寮やスーパーがあるような状態など。

 

工業専用地域

工業の業務の利便の増進を図る地域。

どんな工場でも建てられる。

住宅・物品販売店舗・飲食店・学校・病院・ホテル等は建てられない。

福祉施設(老人ホームなど)も不可。

住宅が建設できない唯一の用途地域でもある。

簡単に言えば、京浜工業地帯などに代表される湾岸地域などである。

石油コンビナートや製鉄所などの環境悪化の可能性が大きい設備が設立されている地域である。

また、花火工場などの危険性が極めて大きい工場もこの地域に建設される。

 

以上が12の用途地域です。

住宅は工業専用地域以外ならどこでも建てられます。

上から順番になりますが、第一種低層住居専用地域が建物の制限が最も厳しく、商業地域が最も緩やかです。

言い換えれば第一種低層住居専用地域は建物の制限が厳しいかわりに、閑静な住宅地となります。

商業地域は建物の制限は緩やかですが、近隣にどんな建物が建つかわからないといった具合です。

この12の用途地域によって建物の建ぺい率や容積率といった制限が決まってくるんです。

 

 

建ぺい率を確認する

用途地域は上で説明しました。

土地がどの用途地域にあるかで、家の大きさを制限する建ぺい率が決まります。

ここでは建ぺい率について説明します。

 

建ぺい率

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことを「建ぺい率」といいます。

敷地面積のうち建物が建っている面積の割合です。

土地と建物を真上から見て、建物が敷地面積に対してどこまで建築していいのかを制限しています。

通常は1階の建物面積が大きいでしょうから、その場合は1階の建築面積の敷地面積に対する割合です。

 

 

この図はある土地の上に建った建物を真上から見たものです。

例えば黄色の敷地Bにグリーンの建物Aが建っているとします。

この場合の建ぺい率は、建物Aの面積 ÷ 敷地Bの面積になります。

仮に建物Aの面積を40坪、敷地Bの面積を100坪とすれば、

建ぺい率 = 建物Aの面積40坪 ÷ 敷地Bの面積100坪 = 40% になります。

 

建ぺい率とは敷地の上に何%までの建物を建てられるかという制限なんです。

建ぺい率を知ればその敷地に建てることが可能な最大建築面積を求めることができます。

都市計画によって指定される建ぺい率の上限数値(指定建ぺい率といいます)は、用途地域との組み合わせで以下のように決められています。

 

指定建ぺい率の数値

用途地域 指定建ぺい率
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
工業専用地域
30%、40%、50%、60%のうちいずれか
(都市計画で定める)
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
準工業地域
50%、60%、80%のうちいずれか
(都市計画で定める)
近隣商業地域 50%、60%、80%のうちいずれか
(都市計画で定める)
商業地域 80%(一律)
工業地域 50%、60%のうちいずれか
(都市計画で定める)
用途地域の指定のない区域 30%、40%、50%、60%、70%のうちいずれか
(特定行政庁が都市計画審議会の議を経てで定める)

 

建物が建ぺい率の制限が異なる区域にまたがる場合

滅多にないんでしょうが、建築をしようとする敷地が、指定建ぺい率の異なる2つ以上の区域にまたがっている場合には、それぞれの区域ごとに建築面積の限度を計算して、その合計数値が敷地全体に適用されることになります。

 

同じ敷地に2つ以上の建物がある場合

これはよくあるケースですね。

同じ敷地内に母屋と離れなどの2つ以上の建物がある場合には、その建築面積の合計によって建ぺい率の制限を受けます。

ですから、建ぺい率の限度いっぱいの建物を建てた後に、別棟の建物などを造ろうとすれば、建築違反にもなりかねないので注意が必要です。

 

防火地域内の建ぺい率緩和

都市計画によって「防火地域」に指定された区域で、耐火建築物を建築する際には建ぺい率が緩和されます。

「防火地域」は用途地域とは異なるもので、都市計画によって用途地域と別途指定されます。

商業地域(指定建ぺい率80%)、および近隣商業地域・第1種住居地域・第2種住居地域・準住居地域・準工業地域で、指定建ぺい率が80%の場合には、制限なしとなり、一切の空地を設けずに敷地いっぱいの建築をすることが可能です。

その他の地域(指定建ぺい率が30%~70%の地域)で「防火地域」に指定されている場合には、一律10%が加算されます。

 

角地の建ぺい率緩和

角地などにある敷地は、建ぺい率が10%加算されます。

上記の防火地域における緩和と併用できますので両方の条件を満たせば20%加算されます。

 

容積率を確認する

家を建てる場合、建ぺい率とともによく理解しておきたい重要な規定が容積率です。

建ぺい率は建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であることは上述の通りです。

では容積率とはどのようなものか見ていきましょう。

 

容積率

容積率とは建築物の延床面積の敷地面積に対する割合です。

延床面積ですから2階建ての建物なら1階と2階の床面積の合計になります。

つまり、土地に対して延床面積がどの程度の広さの家が建てられるかという制限です。

 

 

建ぺい率で使用した図をもとに説明します。

例えば黄色の敷地Bにグリーンの建物Aが建っているとします。

この場合の容積率は、建物Aの延床面積 ÷ 敷地Bの面積になります。

仮に建物Aの延床面積を80坪、敷地Bの面積を100坪とすれば、

容積率 = 建物Aの延床面積80坪 ÷ 敷地Bの面積100坪 = 80% になります。

 

容積率の限度

土地に対して適用される容積率の限度は、都市計画によって定められた「指定容積率」と「前面道路による容積率」のうち、どちらか厳しいほうの数値となります。

都市計画による「指定容積率」は、用途地域との組み合わせにより50%~から1,300%の間で定められています。

一方、「前面道路による容積率」は敷地の接する道路の幅員が12m未満の場合に適用されるます。

原則として住居系の用途地域では道路幅員×0.4、その他の地域では道路幅員×0.6で求められます。

前面道路の幅員が12m以上の場合には、「指定容積率」がそのまま適用されます。

容積率の限度は次の通りになります。

 

容積率の限度

用途地域 指定容積率
(表のいずれかで、都市計画により定められる数値)
前面道路による制限
(幅員が12m未満の場合)
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
50%、60%、80%、100%、150%、200% 前面道路の幅員(m)× 0.4
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
100%、150%、200%、300%、400%、500% 前面道路の幅員(m)× 0.4
(指定区域は0.6)
近隣商業地域
準工業地域
100%、150%、200%、300%、400%、500% 前面道路の幅員(m)× 0.6
(指定区域は0.4または0.8)
商業地域 200%、300%、400%、500%、600%、700%
800%、900%、1000%、1100%、1200%、1300%
前面道路の幅員(m)× 0.6
(指定区域は0.4または0.8)
工業地域
工業専用地域
100%、150%、200%、300%、400% 前面道路の幅員(m)× 0.6
(指定区域は0.4または0.8)
用途地域の指定のない区域 50%、80%、100%、200%、300%、400%
(特定行政庁が都市計画審議会の議を経てで定める)
前面道路の幅員(m)× 0.6
(指定区域は0.4または0.8)

   上記の「指定容積率」と「前面道路による制限」のどちらか低い方が適用されます。

 

例えば、住居系地域で指定容積率が200%の敷地であっても、前面道路の幅員が4mであれば、4m×0.4で求めた160%が実際に適用される容積率です。

反対に前面道路の幅員が4m(4m×0.4=160%)であっても、指定容積率が100%であれば適用される容積率は100%です。

 

容積率の異なる地域に敷地がまたがる場合

敷地の一部が容積率の異なる地域にまたがっている場合はそれぞれの地域ごとに延床面積の限度を求め、それを合計したものが敷地全体での限度となります。

 

地階部分の容積率緩和

住宅の用途として使用する地階部分は建物全体の住宅部分の床面積の合計の3分の1を限度として、容積率算定上の延床面積から除外することができます。

この緩和措置が適用される地階は、天井の地盤面からの高さが1m以下であること(1mを超えて地表に突き出していないこと)、地階の床面から地盤面までの高さが天井高の3分の1以上であること(室内空間の高さの3分の1以上が地下にあること)などの条件を満たしていることが必要です。

 

車庫、ガレージの容積率緩和

建物に付属する車庫、ガレージなどの床面積は各階床面積の合計の5分の1を限度として、容積率算定上の延床面積から除外することができます。

この車庫の緩和規定と上述の地階の緩和規定とは併用することができます。

 

特定道路による容積率緩和

前面道路の幅員が12m未満の場合には、その幅員によって指定容積率を下回る限度が適用される場合があります。

ただし、前面道路の幅員が6m以上(12m未満)で、その前面道路から70m以内の距離で、幅員15m以上の道路(「特定道路」といいます)に接する場合には、これを緩和する(前面道路の幅員を割増して計算する)規定があります。

敷地の前の道路の幅員が6m以上(12m未満)で、すぐ近く(70m以内)に大きな道路(幅員15m以上)があれば容積率が緩和されるのです。

 

北側斜線制限を確認する

北側斜線制限とは建築基準法で定められた建築物の高さを制限するものです。

北側隣地の日照の悪化を防ぐことを目的として定められています。

北側斜線制限は北側隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配(角度)」によって規制されます。

家を建てる場合、建物を北側の隣地境界までギリギリに寄せて南側の庭スペースを広くとりたいですよね。

ところが、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域の場合、 真北方向から北側斜線という制限がかかり、隣地境界線から5mの高さを起点に、1:1.25の勾配の斜線がかかりますので、なかなか思うように南側を広くとるのが困難な場合があるんです。

わかりにくいので図で説明します。

 

 

北側のお隣との境界線から垂直に5mのところを起点に、1:1.25の勾配を引きます。

その範囲内に建物を納めなければいけないんです。

グレーの範囲がその空間になります。

 

道路斜線制限を確認する

道路斜線制限とは建築基準法で定められた建築物の高さを制限するものです。

道路斜線制限は建物の道路に面する一定部分の高さを制限することで、道路自体の採光や通風を確保することを目的として定められています。

この道路斜線制限によって、建物を建てる際は前面道路からかかる一定の斜線勾配の内側で建築しなければなりません。

北側斜線制限と似ていますね。

北側斜線制限はお隣との境界線からの斜線勾配による制限でしたが、道路斜線制限は前面道路の遠い方からの斜線勾配による制限です。

道路斜線制限は、前面道路の反対側の境界線を起点として、適用距離と斜線の勾配によって規定されます。

適用範囲とは道路斜線制限を受ける道路からの距離のことで、用途地域別、容積率の限度に応じて決められており、前面道路の反対側の境界線から計ります。

わかりにくいので図で説明します。

 

 

北側斜線制限は北側のお隣との境界線から垂直に5mのところを起点に、1:1.25の勾配を引きました。

道路斜線制限は前面道路の反対側の境界線を起点として勾配を引きます。

その範囲内に建物を納めなければいけないんです。

グレーの範囲がその空間になります。

勾配が1:1.25または1:1.5となっているのは用途地域により異なるからです。

ですから、用途地域により勾配の角度が変わります。

適用距離は道路斜線制限を受ける範囲ですので、この距離を超えた部分は道路斜線制限による制限を受けません。

適用距離は用途地域とその容積率により定められています。

 

用途地域と容積率による適用距離

用途地域 容積率 適用距離
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
20/10以下

20/10を超え30/10以下

30/10を超える
20m

25m

30m
近隣商業地
域商業地域
40/10以下
40/10を超え60/10以下
60/10を超え80/10以下
80/10を超える
20m
25m
30m
35m
準工業地域
工業専用地域
工業地域
20/10以下
20/10を超え30/10以下
30/10を超える
20m
25m
30m
用途地域の指定のない区域 20/10以下
20/10を超え30/10以下
30/10を超える
20m
25m
30m

 

用途地域による道路斜線制限の斜線勾配

用途地域 斜線勾配
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
1.25
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
無指定地域
1.5

 

まとめ

ここで説明したチェックポイントは、最終的に絞り込んだ土地を法的に確認するものです。

法的な規制なのでややこしくて素人にはわかりにくい項目が多いんです。

しかし、家を建てる土地の大切なポイントになりますから、業者には詳細に確認しましょう。

 

なお、家を建てる土地探しの詳細については「家を建てるための土地物件探し.com」というサイトを公開していますのでこちらもぜひご覧ください。

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